Restnutzungsdauer-Gutachten sind wichtig, weil sie es Steuerpflichtigen ermöglichen, die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie nachzuweisen und so von einer verkürzten Abschreibung für Abnutzung (AfA) zu profitieren. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 7 Abs. 4 S. 2 des Einkommenssteuergesetzes (EStG), wo es heißt, dass anstelle der Standardabschreibung die AfA entsprechend der tatsächlichen Restnutzungsdauer vorgenommen werden kann, wenn diese kürzer als die gesetzlich festgelegte Dauer ist.

Ein Steuerpflichtiger kann das Finanzamt über eine reduzierte Restnutzungsdauer informieren. Wird diese Reduzierung nicht vom Finanzamt akzeptiert, kann ein Gutachten eines Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle (DIAZert) vorgelegt werden, der die Immobilie besichtigt hat und die verkürzte Restnutzungsdauer nachweist. Dies erhöht die Glaubwürdigkeit des Antrags und erleichtert die Anerkennung durch das Finanzamt.

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten und wie wird es erstellt?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten wird von einem Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle (DIAZert) erstellt, der das Gebäude besichtigt und bewertet. Der Gutachter prüft die tatsächlichen Bedingungen der Immobilie und dokumentiert alle Faktoren, die die Restnutzungsdauer beeinflussen können, wie z. B. technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Auf dieser Grundlage stellt der Gutachter fest, ob eine verkürzte Restnutzungsdauer gerechtfertigt ist und gibt eine fundierte Schätzung, wie lange die Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Wann und wie wird die Restnutzungsdauer verkürzt?

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie kann aus verschiedenen Gründen verkürzt werden:

• Technischer Verschleiß: Wenn ein Gebäude stark abgenutzt ist kann dies die Restnutzungsdauer verkürzen.
• Wirtschaftliche Entwertung: Eine Immobilie verliert an Wert, wenn sie nicht mehr den wirtschaftlichen Anforderungen entspricht.
• Rechtliche Nutzungsbeschränkungen: Änderungen in den gesetzlichen Vorschriften, wie z. B. verschärfte Brandschutzvorgaben oder Anforderungen an die energetische Sanierung, können die Nutzbarkeit des Gebäudes einschränken und somit seine wirtschaftliche Lebensdauer verkürzen.
• Spezielle Nutzungen: Für Gebäude, die häufig umgebaut oder für spezielle Zwecke genutzt werden (wie z. B. Diskotheken), ist die Restnutzungsdauer in der Regel kürzer, da sich die Nutzung schneller verändert.

Voraussetzungen für eine verkürzte Restnutzungsdauer.

Nicht alle Immobilien können von einer verkürzten Restnutzungsdauer profitieren. Folgende Kriterien sind zu beachten:

• Betriebsvermögen vs. Privatvermögen: Für Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören (insbesondere Gewerbeimmobilien), gelten andere Kriterien als für privat genutzte Immobilien. Wenn eine gewerbliche Immobilie, die zwischen 1985 und 2000 gebaut wurde, eine Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren aufweist, kann eine verkürzte AfA beantragt werden. Bei neueren Gebäuden ist eine Restnutzungsdauer von 33,33 Jahren notwendig.
• Private Wohnimmobilien: Für Wohngebäude gelten unterschiedliche Maßstäbe: Vor 1925 erbaute Häuser: Restnutzungsdauer muss unter 40 Jahren liegen. Zwischen 1925 und 2022 erbaute Häuser: Restnutzungsdauer muss unter 50 Jahren liegen. Ab 2023 fertiggestellte Immobilien: Restnutzungsdauer muss unter 33,33 Jahren liegen.

Beispiel für eine Steuerersparnis durch ein Restnutzungsdauergutachten

Für ein vermietetes Wohngebäude, das 1970 fertiggestellt wurde, wird eine abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage von 400.000 Euro angenommen. Der Anteil für Grund und Boden ist darin nicht enthalten.

Bei einer regulären linearen Gebäudeabschreibung von 2 % beträgt die jährliche AfA 8.000 Euro. Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer von 20 Jahren nachgewiesen und steuerlich berücksichtigt, ergibt sich unter den getroffenen Annahmen eine jährliche AfA von 20.000 Euro.

Die zusätzliche jährliche Abschreibung beträgt damit 12.000 Euro. Bei einem angenommenen gleichbleibenden Grenzsteuersatz von 42 % entspricht dies rechnerisch einer Einkommensteuerentlastung von 5.040 Euro im betreffenden Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Unterschied zwischen Restnutzungsdauergutachten und Verkehrswertgutachten

Obwohl beide Gutachten die Immobilie betreffen, dienen sie unterschiedlichen Zwecken:

• Restnutzungsdauergutachten: Konzentriert sich ausschließlich auf die Verkürzung der Restnutzungsdauer für steuerliche Zwecke. Dies ist besonders relevant, wenn die Immobilie stark abgenutzt ist und eine schnellere AfA angestrebt wird.
• Verkehrswertgutachten: Wird für umfassende Bewertungszwecke erstellt, z. B. für Kauf, Verkauf, Finanzierungen oder Erbschaftsangelegenheiten. Es berücksichtigt den Marktwert der Immobilie und umfasst detaillierte Analysen und Berechnungen.

Ein Restnutzungsdauergutachten ist nicht so umfassend wie ein Verkehrswert-Gutachten und dient ausschließlich der steuerlichen Optimierung. Ein Verkehrswertgutachten ist teurer und ausführlicher und eignet sich, wenn der Immobilienwert für rechtliche oder buchhalterische Zwecke relevant ist.

Nachweis und Anforderungen an ein Restnutzungsdauergutachten

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann bei Gebäuden eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für die Abschreibung berücksichtigt werden, wenn diese nachvollziehbar nachgewiesen wird. Entscheidend sind die individuellen Verhältnisse des Gebäudes und die voraussichtliche Dauer seiner Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024, Az. IX R 14/23, bestätigt, dass hierfür jede sachverständige Methode herangezogen werden kann, die im konkreten Einzelfall als Nachweis geeignet ist. Eine bestimmte Gutachtenmethodik, etwa ein umfassendes Bausubstanzgutachten, ist nicht zwingend vorgeschrieben. Ein bloßer Verweis auf eine rechnerisch ermittelte Restnutzungsdauer reicht jedoch nicht aus.

Die Begutachtung muss die maßgeblichen Eigenschaften des Objekts berücksichtigen. Dazu können insbesondere Baualter, durchgeführte Modernisierungen, unterlassene Instandhaltung, technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen gehören. Welche Faktoren entscheidend sind, hängt vom jeweiligen Gebäude und der Begründung der kürzeren Nutzungsdauer ab.

Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 wurde durch das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. 

Ein Gutachten dient der sachverständigen Ermittlung und nachvollziehbaren Begründung der tatsächlichen Restnutzungsdauer. Über deren steuerliche Berücksichtigung entscheidet das zuständige Finanzamt; eine automatische Anerkennung oder eine bestimmte Steuerersparnis kann nicht zugesichert werden. Die steuerliche Umsetzung sollte mit Ihrer Steuerberatung abgestimmt werden.

Wichtig: Der Gutachter muss öffentlich bestellt und vereidigt sein oder von einer anerkannten Zertifizierungsstelle akkreditiert werden. Die Gutachten werden nur dann anerkannt, wenn die Immobilie vor Ort besichtigt wurde.

Fazit
Restnutzungsdauergutachten sind ein wertvolles Instrument für Eigentümer von Immobilien, die ihre steuerliche Abschreibung optimieren möchten. Durch die präzise Ermittlung der tatsächlichen wirtschaftlichen Lebensdauer einer Immobilie können signifikante Steuerersparnisse erzielt werden. Besonders bei älteren, abgenutzten oder für spezifische Zwecke genutzten Gebäuden bieten sich hier erhebliche Vorteile. Die korrekte Ausführung eines Restnutzungsdauergutachtens ist entscheidend, um das Finanzamt zu überzeugen und die maximal mögliche AfA zu erreichen

Restnutzungsdauergutachten

Gesetzeskonformes Gutachten nach § 7 Abs. 4 S. 2 des Einkommenssteuergesetzes (EStG), wo es heißt, dass anstelle der Standardabschreibung die AfA entsprechend der tatsächlichen Restnutzungsdauer vorgenommen werden kann, wenn diese kürzer als die gesetzlich festgelegte Dauer ist.

ab 950,00 Euro zzgl. MwSt.

• Objektaufnahme bei eine Ortstermin
• Feststellung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie
• Technische und oder wirtschaftliche Beurteilung des Zustands
• Wertermittlung nach normierten Verfahrenin Anlehnung an die ImmoWertV 
• mit Plausibilisierung über ISO 17024-Zertifizierung
• Beurteilung gemäß Angaben des Auftraggebers
• gebundenes Gutachten

Honorartabelle
für bebaute und unbebaute Grundstücke, Wohnungseigentum

 Basishonorare zzgl. Mwst.

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: ab.  950,00 € zzgl. Mwst.
Mehrfamilienhäuser bis 10 Einheiten oder Gewerbeimmobilien max. 1000 m² Wohn- bzw. Nutzfläche: ab. 1.550,00 € zzgl. Mwst.
Andere Immobilien nach Vereinbarung.

Zusätzliche Kosten können durch aufwandserhöhende Faktoren entstehen, wie etwa mehrere Teilbaukörper, unterschiedliche bauliche Anlagen, die Beschaffung relevanter Unterlagen, das Erstellen von Plänen und Flächenberechnungen sowie besondere Schwierigkeiten bei Ortsterminen.

Alle Preise verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19 %.

Empfehlung:
Vereinbaren Sie einen Festpreis, um volle Kostentransparenz und Planungssicherheit zu gewährleisten. So wird garantiert, dass auch bei unvorhergesehenem Mehraufwand keine zusätzlichen Kosten anfallen.

Vertrauen Sie auf diese Expertisen, die mit jahrelanger Erfahrung und umfassendem Fachwissen erstellt werden. Ihre sensiblen Informationen werden natürlich vertraulich behandelt. Verlassen Sie sich auf diskrete und professionelle Arbeit, hier ist die Wahl eines zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 entscheidend. Nur so wird gewährleistet, dass das Gutachten rechtlich anerkannt und fachlich fundiert ist.