Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäudeanteile

Beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage spielt die steuerliche Absetzbarkeit der Abschreibungen (AfA) eine entscheidende Rolle. Die Höhe der steuerlichen Absetzbarkeit wird maßgeblich durch die korrekte Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Gebäudeanteil und Grund und Boden bestimmt. Der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, der Grund und Boden hingegen nicht, da er als unbewegliches, unvergängliches Wirtschaftsgut eine unendliche Nutzungsdauer hat.

Bedeutung der Kaufpreisaufteilung:

• Abschreibungen: Die Höhe der Abschreibungen (meist 2 % jährlich auf den Gebäudeanteil) beeinflusst direkt die Steuerlast. Ein höherer Gebäudeanteil führt zu einer höheren Abschreibung und damit zu einer geringeren Steuerbelastung.
• Grund und Boden: Der Wert des Grundstücksanteils ist steuerlich irrelevant, da dieser nicht abgeschrieben werden kann.

Die korrekte Aufteilung des Gesamtkaufpreises zwischen Gebäude und Grund und Boden ist daher von entscheidender Bedeutung, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

Kaufpreisaufteilung nach Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für bebauten Grundstücke zur Verfügung. Diese beinhaltet eine Berechnungsmethode sowie eine Excel-Tabelle, die den Ansatz für die Kaufpreisaufteilung bietet. Die Tabelle dient als Orientierung, aber sie berücksichtigt nicht immer die tatsächlichen Gegebenheiten des Marktes oder der Immobilie.

Wichtige Punkte der Arbeitshilfe

1. Nicht zulässige Restwertmethode: Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97) darf die sogenannte Restwertmethode (Kaufpreis – Bodenwert = Gebäudeanteil) nicht angewendet werden.
2. Ungenauigkeit des Modells: Die vereinfachte Berechnungsmethode führt in vielen Fällen zu einer unrealistischen Aufteilung, vor allem in Großstädten oder bei hochpreisigen Immobilien, da sie den tatsächlichen Wert nicht adäquat widerspiegelt. Hier kann das Modell zu einem zu geringen Gebäudeanteil führen, was steuerliche Nachteile zur Folge hat.

Kaufpreisaufteilung mittels Gutachten

Ein professionelles Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ermöglicht eine realistische und an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasste Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäudeanteil. Ein solches Gutachten kann sowohl vor dem Erwerb als auch nachträglich erstellt werden.

• Vor der notariellen Beurkundung: Es wird empfohlen, die Kaufpreisaufteilung bereits im Vorfeld der notariellen Beurkundung durch ein Gutachten vornehmen zu lassen. Die Aufteilung kann direkt in den Kaufvertrag aufgenommen werden, und in der Regel reicht hierfür ein kostengünstigeres Kurzgutachten.
• Nachträgliche Aufteilung: Sollte im Kaufvertrag keine Aufteilung vorgenommen worden sein oder wenn Zweifel an der Aufteilung des Finanzamts bestehen, kann eine nachträgliche Kaufpreisaufteilung erfolgen. In diesem Fall ist häufig ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

Vorteile eines professionellen Gutachtens

• Steuerliche Optimierung: Durch eine präzise Aufteilung können die steuerlichen Vorteile der Abschreibungen optimiert werden, was zu einer Verringerung der Steuerlast führt.
• Rechtssicherheit: Ein Gutachten stellt sicher, dass die Kaufpreisaufteilung rechtskonform und nachvollziehbar erfolgt.
• Langfristige Steuerersparnis: Durch eine korrekte Kaufpreisaufteilung wird eine langfristige Steuerersparnis ermöglicht, da die Abschreibungen über viele Jahre hinweg berücksichtigt werden können.

Beratung und Unterstützung

Wir empfehlen, bereits im Vorfeld der Kaufentscheidung mit einem erfahrenen Sachverständigen zu sprechen, um die besten steuerlichen Vorteile zu erzielen. Hier steht Ihnen der zertifizierte Diplom-Sachverständiger Thomas Göbel in  Beratung und Erstellung von Gutachten zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Gemeinsam finden wir die beste Lösung für Ihre Immobilientransaktion.

Honorare für Verkehrswertgutachten

Die Honorarrichtlinie des Bundesverbands für Sachverständige (BVS) legt unverbindliche Empfehlungen für die Honorare in der Immobilienbewertung fest, die sich je nach Aufwand und Komplexität der Bewertung unterscheiden. Göbel Immobilien und Sachverständigenbüro lehnt sich an diesen Empfehlungen an, um Transparenz zu ermöglichen.

Gutachten zur Kaufpreisaufteilung entsprechen den Kosten für ein Verkehrswertgutachten.
gesetzeskonformes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

ab 2.030,00 Euro zzgl. MwSt.

• Objektaufnahme bei eine Ortstermin
• Persönliche Beratung & Betreuung
• Wertermittlung nach normierten Verfahren
• Modellkonforme Wertermittlung nach §194 BauGB & ImmoWertV
• Umfangreiche Erläuterungen zur Wertermittlung
• gebundenes Gutachten in doppelter Ausführung

Honorartabelle
für bebaute und unbebaute Grundstücke, Wohnungseigentum und Rechte an Grundstücken

– Bitte entnehmen sie die Preise der Honorartabelle eines Verkehrswertgutachtens –

Gutachten zur Kaufpreisaufteilung
nach Vereinbarung

 Die Kosten für ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung  variieren je nach Umfang, Aufwand und Komplexität der Begutachtung. In vielen Fällen ist auch ein kostengünstiges Kurzgutachten ausreichend.

Der Stundensatz für den qualifizierten Sachverständigen liegt bei:

152,00 Euro pro Stunde zzgl. MwSt.

Alle Preise verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19 %.

Empfehlung:
Vereinbaren Sie einen Festpreis, um volle Kostentransparenz und Planungssicherheit zu gewährleisten. So wird garantiert, dass auch bei unvorhergesehenem Mehraufwand keine zusätzlichen Kosten anfallen.

Vertrauen Sie auf diese Expertisen, die mit jahrelanger Erfahrung und umfassendem Fachwissen erstellt werden. Ihre sensiblen Informationen werden natürlich vertraulich behandelt. Verlassen Sie sich auf diskrete und professionelle Arbeit, hier ist die Wahl eines zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 entscheidend. Nur so wird gewährleistet, dass das Gutachten rechtlich anerkannt und fachlich fundiert ist.