Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage der Grundsteuerreform erhoben. Ziel der Reform ist eine verfassungskonforme und realitätsgerechtere Bewertung von Grundbesitz. Die bisherige Bewertung auf Basis der alten Einheitswerte, die auf überholten Wertverhältnissen beruhte, wurde abgelöst. Im Bundesmodell erfolgt die Bewertung anhand weniger zentraler Parameter. Maßgeblich sind insbesondere der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die statistische Nettokaltmiete, die Gebäudeart sowie das Baujahr. Auf dieser Grundlage wird ein typisierter Grundsteuerwert ermittelt.

Aufgrund einer bundesgesetzlichen Öffnungsklausel können die Bundesländer von diesem Modell abweichen und eigene Bewertungsverfahren anwenden. Baden-Württemberg hat hiervon Gebrauch gemacht und wendet ein Bodenwertmodell an. Dabei wird der Grundsteuerwert ausschließlich aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche abgeleitet; Gebäude werden bei der Bewertung nicht gesondert berücksichtigt.

Allerdings wirkt sich die tatsächliche Nutzung auf die steuerliche Belastung aus. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke sieht das Landesgrundsteuergesetz eine reduzierte Steuermesszahl vor. Dadurch kann die Grundsteuer für bebaute Wohnimmobilien niedriger ausfallen als für unbebaute, baureife Grundstücke gleicher Lage und Größe.

Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg besteht die Möglichkeit, den ermittelten Grundsteuerwert durch ein qualifiziertes Grundsteuer-Gutachten prüfen zu lassen. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn der Verdacht besteht, dass der ermittelte Wert zu hoch angesetzt wurde. Die rechtliche Grundlage hierfür ist im Landesgrundsteuergesetz (§ 38 Abs. 4 LGrStG) verankert. Laut diesem Paragrafen können Sie ein qualifiziertes Gutachten einreichen, das die Abweichung zwischen dem tatsächlichen Bodenwert und dem ermittelten Grundsteuerwert nachweist.

Dabei ist es wichtig, dass die Abweichung mindestens 30 Prozent beträgt, um eine Korrektur des Grundsteuerwerts zu ermöglichen. Wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt sind, entscheidet das Finanzamt, ob der Wert gemäß dem Gutachten nach unten angepasst wird.

• 38 Abs. 4 LGrStG „ Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. Qualifiziert ist ein Gutachten, wenn dieses durch den zuständigen Gutachterausschuss im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert worden sind, erstellt worden ist.“

Diese Anforderungen werden durch Diplom Sachverständiger (DIA) Thomas Göbel mit der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 der akkreditierten Stelle (DAkkS) DIAZert erfüllt.

Damit werden alle formalen und fachlichen Anforderungen erfüllt, um den höchsten Standards in der Gutachtenerstellung gerecht zu werden, insbesondere bei Gerichten und Finanzämtern.

Warum andere Grundsteuerwert?

Ungenauigkeiten bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts können auftreten, weil es Abweichungen zwischen den individuellen Merkmalen Ihres Grundstücks und denen des Bodenrichtwertgrundstücks gibt. Ein ungenauer Bodenrichtwert als Berechnungsgrundlage kann zu einer fehlerhaften Schätzung führen. Zu hohe Grundsteuerwerte entstehen häufig, wenn:

• Ihr Grundstück eine besonders große oder kleine Fläche im Vergleich zur Nachbarschaft hat oder ungünstig zugeschnitten ist.
• Es sich in einer extremen Hanglage oder einer schwierigen Topografie befindet.
• Unterschiedliche Grundstücksqualitäten bestehen, z. B. Garten- und Bauland.
• Individuelle Belastungen wie Altlasten vorliegen.
• Das Grundstück durch Emissionen wie Feinstaub oder Lärm beeinträchtigt wird.

Eigenschaften bei denen es zu Abweichungen der Grundsteuerwerte kommen kann.

So ist die Verfahrensweise!

Bei der Erstellung eines qualifizierten Gutachtens wird mit höchster Präzision vorgegangen. Die Vorgaben aus dem „Merkblatt für den Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens bei der Grundsteuer“ der Oberfinanzdirektion Karlsruhe werden dabei selbstverständlich berücksichtigt.

Der Prozess der Gutachtenerstellung:

• Vorprüfung durch den Sachverständigen, ob der tatsächliche Wert Ihres Grund und Bodens mehr als 30 Prozent vom festgelegten Grundsteuerwert abweicht.
• Bei Feststellung der 30 prozentigen Abweichung erfolgt eine Erstellung eines qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG, das den gesetzlichen Anforderungen entspricht und als Nachweis dient.
• Das zuständige Finanzamt entscheidet auf Basis des vorgelegten Gutachtens, ob der Grundsteuerwert entsprechend angepasst wird.

Grundsteuergutachten (§ 38 Abs. 4 LGrStG)

Vorprüfung

 ab 300,00 Euro zzgl. MwSt.

qualifiziertes Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG

 ab 880,00 Euro zzgl. MwSt.

Alle Preise verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19 %.

Zusätzliche Kosten können durch aufwandserhöhende Faktoren entstehen, wie etwa die Beschaffung relevanter Unterlagen, das Erstellen von Plänen und Flächenberechnungen sowie besondere Schwierigkeiten bei Ortsterminen.

Die Kosten der Vorprüfung werden vollständig auf den Gesamtpreis angerechnet.

Empfehlung:
Vereinbaren Sie einen Festpreis, um volle Kostentransparenz und Planungssicherheit zu gewährleisten. So wird garantiert, dass auch bei unvorhergesehenem Mehraufwand keine zusätzlichen Kosten anfallen.

Vertrauen Sie auf diese Expertisen, die mit jahrelanger Erfahrung und umfassendem Fachwissen erstellt werden. Ihre sensiblen Informationen werden natürlich vertraulich behandelt. Verlassen Sie sich auf diskrete und professionelle Arbeit, hier ist die Wahl eines zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 entscheidend. Nur so wird gewährleistet, dass das Gutachten rechtlich anerkannt und fachlich fundiert ist.