Professionelle Beratung beim Immobilienankauf – Warum sie unverzichtbar ist 

Der Kauf einer Immobilie ist eine weitreichende finanzielle und rechtliche Entscheidung. Eine professionelle Ankaufsberatung hilft, Risiken zu minimieren, den Marktwert richtig einzuschätzen und rechtliche sowie bauliche Aspekte sorgfältig zu prüfen. Dadurch werden wirtschaftliche Fehlentscheidungen vermieden und eine sichere Investition gewährleistet. 

Rechtlicher Rahmen – Wichtige gesetzliche Grundlagen

Der Immobilienkauf unterliegt verschiedenen gesetzlichen Bestimmungen, die Käufer unbedingt berücksichtigen sollten: 
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Regelt unter anderem die Pflichten aus dem Kaufvertrag (§§ 433 ff. BGB), Mängelhaftung (§ 437 BGB) und Eigentumsübertragung (§ 873 BGB). 
Grundbuchordnung (GBO): Regelt die Eintragung von Eigentumsrechten, Hypotheken oder Dienstbarkeiten. 
Baugesetzbuch (BauGB): Enthält Vorschriften zur Bebaubarkeit, Erschließung und Nutzung von Grundstücken. 
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Stellt sicher, dass Käufer vor finanziellen Risiken beim Erwerb von Immobilien durch Bauträger geschützt sind. 
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Regelt die anfallende Steuer beim Immobilienkauf. 
Eine Prüfung im Vorfeld bewahrt Käufer vor unerwarteten Einschränkungen, Kosten oder Rechtsstreitigkeiten. 

Wertermittlung & Wirtschaftlichkeitsanalyse – Ist der Kaufpreis gerechtfertigt?

Ein zentrales Element der Ankaufsberatung ist die Wertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie stellt sicher, dass der Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Dabei kommen folgende Verfahren zum Einsatz: 

– Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV): Ermittlung des Marktwerts durch Vergleich ähnlicher Immobilien. 
– Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV): Bewertung anhand von Baukosten und Alterswertminderung. 
– Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV): Bewertung anhand der erzielbaren Mieteinnahmen (wichtig für Kapitalanleger). 

Zusätzlich werden folgende wirtschaftliche Aspekte analysiert: 

– Modernisierungs- und Instandhaltungskosten gemäß § 555a BGB (Erhaltungspflicht des Eigentümers). 
– Mögliche Mietrendite und steuerliche Auswirkungen nach § 7 EStG (Abschreibungen für Gebäude). 
– Grundstücksbelastungen wie Nießbrauch oder Wohnrechte (§§ 1030 ff. BGB).

Bauliche Aspekte bei der Ankaufsberatung 

Der bauliche Zustand einer Immobilie hat einen entscheidenden Einfluss auf ihren Wert, die Nutzungsmöglichkeiten und mögliche Folgekosten. Eine fundierte bauliche Prüfung vor dem Kauf schützt vor unerwarteten Mängeln und hilft, langfristige Investitionen richtig einzuschätzen. 

Wichtige bauliche Aspekte: 

Bausubstanz & Statik: Sind Risse, Feuchtigkeit oder Setzungsprobleme erkennbar? Eine mangelhafte Bausubstanz kann hohe Sanierungskosten nach sich ziehen. 
Technische Ausstattung & Energieeffizienz: Zustand von Heizung, Elektroinstallationen und Wasserleitungen prüfen. Entspricht die Immobilie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)? Gibt es energetischen Sanierungsbedarf? 
Sanierungsbedarf & Modernisierungskosten: Welche Bauteile (Dach, Dämmung, Fenster) müssen erneuert werden? Welche Kosten entstehen durch erforderliche Maßnahmen? 
Altlasten & Schadstoffe: Materialien wie Asbest, PCB oder belastete Holzschutzmittel können Sanierungsaufwand und Gesundheitsrisiken mit sich bringen. 
Baugenehmigungen & rechtliche Konformität: Entsprechen Umbauten den geltenden Bauvorschriften? Liegen alle erforderlichen Genehmigungen vor? 

Prüfung & Risiken vermeiden

Ein Immobilienkauf sollte immer von einer umfassenden Prüfung begleitet werden, um spätere Probleme zu vermeiden: 
Grundbuchprüfung (§ 873 BGB, § 19 GBO)* – Sicherstellen, dass keine Belastungen (z. B. Grundschulden oder Wegerechte) den Wert mindern. 
Baulastenverzeichnis (§ 85 BauO der jeweiligen Länder) – Klärung, ob Baulasten bestehen, die die Nutzung einschränken. 
Denkmalschutzprüfung (§ 2 DSchG der jeweiligen Bundesländer) – Falls das Objekt unter Denkmalschutz steht, können hohe Sanierungspflichten bestehen. 
Energieausweis gemäß § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) – Prüfung der energetischen Effizienz und zukünftiger Sanierungskosten. 

Verhandlungsstrategie & Kaufabwicklung

Eine professionelle Beratung gibt Käufern eine starke Verhandlungsposition und schützt vor überhöhten Preisen. 
Verhandlungen auf Basis fundierter Wertermittlung (§ 15 ImmoWertV) – Argumente für Preisreduktion bei Mängeln oder zu hoher Kaufpreisforderung. 

Fazit – Sicher & strategisch in die richtige Immobilie investieren

Eine fundierte Ankaufsberatung schützt Käufer vor rechtlichen, finanziellen und baulichen Risiken. Durch die Analyse von Marktwert, baulichem Zustand, rechtlichen Rahmenbedingungen und Verhandlungsstrategien wird sichergestellt, dass der Immobilienkauf eine nachhaltige und sichere Investition darstellt. Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – eine professionelle Beratung bewahrt Käufer vor Fehlentscheidungen und sorgt für langfristige Wertstabilität.

Kosten der Ankaufsberatung
Abhängig von Objektart und Leistungsumfang 

Die Kosten einer Ankaufsberatung variieren je nach Art der Immobilie, dem Umfang der Analyse sowie dem gewünschten Detaillierungsgrad der Wertermittlung. Grundsätzlich dient die Beratung dazu, den baulichen und wirtschaftlichen Zustand eines Objekts zu prüfen, Risiken zu erkennen und eine fundierte Kaufentscheidung zu ermöglichen. 

Unterschiedliche Objekte haben meistens anderen Beratungsaufwand 

Eigentumswohnung : Prüfung der Bausubstanz, der Teilungserklärung, Rücklagen der WEG und möglicher Sanierungsmaßnahmen. 
Einfamilienhaus (EFH) & Doppelhaushälfte: Überprüfung von Bausubstanz, Haustechnik, Energieeffizienz und möglichen Altlasten. 
Mehrfamilienhaus (MFH): Detaillierte Analyse von Zustand, Mietverträgen, Instandhaltungsrückständen und potenziellen Investitionen. 
Gewerbeobjekt: Zusätzlich zur baulichen Prüfung erfolgt eine Bewertung der wirtschaftlichen Nutzung, Mieterträge und Standortfaktoren. 

Leistungsumfang und Kosten 

Die Leistungen können verschiedene Stufen umfassen: 
Einfache Ankaufsberatung: Mündliche Einschätzung zur Bausubstanz, Energieeffizienz, Nutzungsmöglichkeiten und potenziellem Investitionsbedarf. 
Schriftliche Wertermittlung: Detaillierte Berechnung des Marktwerts nach (ImmoWertV) auf Basis von Lage und Zustand. 
Vollgutachten: Umfangreiche Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB, z. B. für Finanzierungszwecke bei Banken oder zur Kaufpreisverhandlung. 

Kostenrahmen
Mündliche Ankaufberatung: Abhängig von der Objektgröße, Kaufpreis und Komplexität.

ab 820,00 Euro zzgl. MwSt.

Zusätzliche schriftliche Wertermittlung siehe Kurzgutachten-Wertermittlung Honorarliste. 

Zusätzliches Verkehrswertgutachten insbesondere wenn eine gerichtsfeste Bewertung erforderlich ist, siehe Honorare für Verkehrswertgutachten.

– Bitte entnehmen sie die Preise den Honorartabellen eines Verkehrswert- oder Kurzgutachtens –

Der Stundensatz für den qualifizierten Sachverständigen liegt bei:

152,00 Euro pro Stunde zzgl. MwSt.

Alle Preise verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19 %.

Empfehlung:
Vereinbaren Sie einen Festpreis, um volle Kostentransparenz und Planungssicherheit zu gewährleisten. So wird garantiert, dass auch bei unvorhergesehenem Mehraufwand keine zusätzlichen Kosten anfallen.

Vertrauen Sie auf diese Beratungen und  Expertisen, die mit jahrelanger Erfahrung und umfassendem Fachwissen getätigt werden. Ihre sensiblen Informationen werden natürlich vertraulich behandelt. Verlassen Sie sich auf diskrete und professionelle Arbeit, hier ist die Wahl eines zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 entscheidend. Nur so wird gewährleistet, dass das Gutachten rechtlich anerkannt und fachlich fundiert ist und die Beratung einen hohen Stellenwert hat.