Bedeutung für die Wertermittlung 

Die Bewertung von Rechten und Belastungen eines Grundstücks spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung. Dabei beeinflussen nicht nur diese Rechte den Grundstückswert, sondern die Rechte selbst haben einen eigenständigen Wert, der finanziell bewertet werden kann, etwa bei Entschädigungen oder Ausgleichszahlungen. 

Ein entscheidender Unterschied liegt in der Unterscheidung zwischen öffentlich-rechtlichen und privat-rechtlichen Rechten und Belastungen. 

Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen 

Öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verpflichtungen sind im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Gemeinde festgehalten. Diese Verpflichtungen dienen vor allem der Einhaltung von Bauvorschriften und der öffentlichen Ordnung. 

Beispiele für öffentlich-rechtliche Belastungen: 

• Abstandsflächen: Sicherstellung ausreichender Abstände zwischen Gebäuden.
• Zufahrten: Pflicht, Zugang zu angrenzenden Grundstücken zu ermöglichen.
• Fluchtwege: Sicherstellung von Rettungswegen im Notfall.

Öffentlich-rechtliche Eintragungen haben keine direkte Entsprechung im Grundbuch und beziehen sich ausschließlich auf die Einhaltung öffentlicher Vorgaben. 

Privat-rechtliche Verpflichtungen und Einschränkungen 

Privat-rechtliche Rechte und Belastungen sind im Grundbuch eingetragen und betreffen die Beziehungen zwischen Privatpersonen oder Unternehmen. Diese Rechte sind wesentlich detaillierter geregelt und besitzen oft einen direkten Einfluss auf die Nutzung und den Wert eines Grundstücks. 

Hauptarten privat-rechtlicher Belastungen 

Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB)

Eine Grunddienstbarkeit erlaubt es dem Berechtigten, das belastete Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder bestimmte Nutzungen zu untersagen. Beispiele: 

• Wegerecht: Berechtigt zur Nutzung eines Weges auf einem fremden Grundstück.
• Leitungsrecht: Erlaubt das Verlegen und Betreiben von Versorgungsleitungen.
• Überbaurecht: Berechtigt, über die Grenze hinaus zu bauen.
• Grenzbaurecht: Erlaubt die Bebauung direkt an oder nahe der Grundstücksgrenze.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB)

Diese Rechte sind personenbezogen und können nicht ohne Weiteres übertragen werden. Beispiele: 

• Wohnrecht: Berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen.
• Leitungsrecht: Erlaubt einer Person die Nutzung von Leitungen.

Nießbrauch (§ 1030 BGB)

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen. Beispiele: 

• Dingliches Wohnrecht: Berechtigt zur Nutzung eines Hauses oder einer Wohnung.
• Nutzungsrecht an Grundstücken: Ermöglicht die landwirtschaftliche Nutzung.

Bewertung von Rechten und Belastungen 

Die Bewertung dieser Rechte erfolgt differenziert:

• Einfluss auf den Immobilienwert: Rechte wie ein Wegerecht können die Nutzungsmöglichkeiten einschränken und den Immobilienwert mindern.
• Eigenständiger Wert des Rechts: Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht haben einen finanziellen Wert, der beispielsweise bei Entschädigungen oder Erbschaften relevant wird.

Warum ist die Bewertung entscheidend?

Immobilienkauf und -verkauf: 
Ein Käufer sollte wissen, welche Rechte und Belastungen auf der Immobilie lasten, um den Marktwert realistisch zu bewerten. 
Ein Verkäufer sollte diese Informationen frühzeitig klären, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. 

Streitigkeiten und Rechtsfälle: 
Bei rechtlichen Auseinandersetzungen, etwa wegen eines strittigen Wegerechts, ist eine fundierte Bewertung oft entscheidend. 

Finanzielle Ausgleiche: 
Zur Berechnung von Entschädigungen, beispielsweise bei einer Löschung eines Wohnrechts oder einer Entschädigung für ein Wegerecht. 

Fazit 

Die Berücksichtigung und Bewertung von Rechten und Belastungen sind essenziell, um den Wert einer Immobilie genau zu ermitteln. Ob öffentlich-rechtliche Vorschriften im Baulastenverzeichnis oder privat-rechtliche Eintragungen im Grundbuch, jedes Recht oder jede Verpflichtung kann den Wert der Immobilie maßgeblich beeinflussen. Eine professionelle Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständige schafft Klarheit und schützt vor finanziellen Risiken.

Honorare für Verkehrswertgutachten

Die Honorarrichtlinie des Bundesverbands für Sachverständige (BVS) legt unverbindliche Empfehlungen für die Honorare in der Immobilienbewertung fest, die sich je nach Aufwand und Komplexität der Bewertung unterscheiden. Göbel Immobilien und Sachverständigenbüro lehnt sich an diesen Empfehlungen an, um Transparenz zu ermöglichen.

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– Bitte entnehmen sie die Preise der Honorartabelle eines Verkehrswertgutachtens –

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